DIP-Partner Aengevelt Immobilien prognostiziert eine signifikante Umstrukturierung im Büroflächensegment. Diese Entwicklung ist auf eine Kombination aus reduziertem Flächenbedarf und einer verstärkten Nachfrage nach hochwertigen Objekten zurückzuführen. Faktoren wie die zunehmende Verbreitung von Homeoffice, demografische Verschiebungen und der Einfluss Künstlicher Intelligenz (KI) tragen zu einem quantitativen Nachfragerückgang bei. Gleichzeitig verstärkt sich ein „Flight to Quality“, insbesondere hin zu Flex-Offices, die den Anforderungen von New Work entsprechen. Diese parallelen Entwicklungen führen zu einer anhaltenden Nachfrage nach Neubauten und einem Modernisierungsdruck im Bestandssegment qualifizierter Lagen. Objekte in suboptimalen Lagen oder mit monolithischen Strukturen geraten unter deutlichen Marktdruck.
Das ifo-Institut erwartet aufgrund von Homeoffice einen Rückgang der bundesweiten Büroflächennachfrage bis zum Jahr 2030 um 12 Prozent. Diese Prognose basiert auf der Beobachtung, dass 69 Prozent der Arbeitgeber hybride Arbeitsmodelle nutzen, welche Homeoffice-Tage und Präsenztage umfassen. Flächenreduzierungen erfolgen primär bei der Umstellung auf Flex-Offices und bei auslaufenden Mietverträgen, da Einzelbüros bei temporärer Homeoffice-Nutzung zunächst nicht entfallen.
Aengevelt identifiziert zudem den demografisch bedingten Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials als Ursache für eine sinkende Nachfrage. Realistische Szenarien legen nahe, dass die Zahl der Büroarbeitskräfte bis 2040 um rund 9 Prozent abnehmen wird. Die potenziellen Auswirkungen der KI könnten noch weitreichender sein; eine Befragung von 502 HR-Managern durch Trend Research im Auftrag der GSG Berlin deutet darauf hin, dass bis 2030 bis zu 27 Prozent der Bürofläche durch KI-bedingte Personaleinsparungen, insbesondere in Bereichen wie Marketing, Programmierung und Assistenz, freigesetzt werden könnten.
Bewertung der Prognosen und Marktentwicklungen
Obwohl die einzelnen Prognosewerte laut Aengevelt nur bedingt belastbar sind, da sie Einschätzungen darstellen und durch kompensierende Faktoren wie eine wieder erstarkende Weltkonjunktur relativiert werden könnten, wird ein Rückgang der Büroflächennachfrage um 10 bis 20 Prozent in den nächsten zehn Jahren als realistisch erachtet. Bereits in vergangenen Jahren wurden in verschiedenen Großstädten Büroflächenreduzierungen durch Untervermietungen oder Verkleinerung der Mietflächen bei auslaufenden Verträgen registriert.
Die City-Reports 2026/27 von Aengevelt analysierten in Städten wie Berlin, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Leipzig teils erhebliche Zunahmen der Büroflächenleerstände, trotz vergleichsweise geringer Neubauleistungen. Lediglich in Magdeburg zeigte sich eine moderate Abnahme der Angebotsreserve, bedingt durch niedrige Fertigstellungsraten in den Vorjahren. Zukünftige Reduzierungen der Nachfrage werden primär ältere, monostrukturierte Bestandsobjekte betreffen, die unflexible Grundrisse mit Zellenbüros, energetische Defizite oder periphere Lagen aufweisen. Diese Immobilien könnten zu „Stranded Assets“ werden, mit der Option des Abrisses oder der Umnutzung, beispielsweise zu gewerblich genutztem Wohnraum. Der Druck auf diese Altimmobilien wird verstärkt durch die von Aengevelt prognostizierte, mittelfristig lebhafte Nachfrage nach Büroneubauten im Segment der Wachstumsmärkte, was sich in steigenden Spitzenmietniveaus manifestiert.
Anforderungen an zukunftsfähige Büroimmobilien
Aengevelt definiert spezifische Merkmale für zukunftsfähige Office-Immobilien, die sowohl durch Neubauten als auch durch sanierte Bestandsgebäude, etwa historische Fabrikgebäude mit loftartigen Innenräumen, realisiert werden können.
- —Zentrale Standorte in urbanen Umfeldern mit optimaler Anbindung an öffentlichen und individuellen Verkehr.
- —Anpassungsfähige Grundrisse, Co-Working Spaces, Flex-Offices und Social Areas, die den Anforderungen von New Work gerecht werden.
- —Erfüllung der ESG-Kriterien, insbesondere hohe energetische Effizienz.
- —Ein ansprechendes Interior Design und Ambiente zur Steigerung der Attraktivität für die Mitarbeiter.
- —Ein flankierender Nutzungsmix, der bedarfsgerechte Dienstleistungs- und Gastronomieangebote umfasst.
Mark Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, betont, dass die Anforderungen an Büroflächen fortlaufend steigen. Die Nachfrage konzentriere sich auf moderne, ESG-konforme und energieoptimierte Büroflächen in Top-Lagen, die für New Work geeignet sind. Unternehmen kompensierten die in der Regel höheren Mietpreise durch eine Reduzierung der genutzten Flächengrößen. Angesichts dieser Rahmenbedingungen und sich verkürzender Produktlebenszyklen wachse der Wettbewerbsdruck auf suboptimale Bestandsobjekte. Dies führe zu einer erhöhten Relevanz von Umnutzungsszenarien.
