Der Nießbrauch ist das stärkste Recht der Immobilienverrentung. Sie übertragen das Eigentum, bleiben aber wirtschaftlicher Eigentümer: bewohnen die Immobilie lebenslang mietfrei oder vermieten sie und behalten die Mieteinnahmen. Das Recht steht an erster Rangstelle im Grundbuch, vor der Eintragung des Käufers.
KI-generiertGrundlage ist der ortsübliche Mietwert. In München liegt die Vergleichsmiete bei rund 21,80 €/m², Eigentumswohnungen bei rund 10.450 €/m² und Häuser bei etwa 9.850 €/m² (Stand 2024, Quelle: Immobilienmakler München Starnberg). Der Jahresmietwert wird mit dem Vervielfältiger nach §14 BewG multipliziert — je jünger die berechtigte Person, desto höher der Kapitalwert und desto geringer die Auszahlung. Marktzahlen zu Ihrer Lage stehen in der Marktübersicht München.
Eigentumswohnung in München, Verkehrswert 850.000 €, Berechtigte 75 Jahre, Jahresmietwert 4 % (34.000 €). Vervielfältiger rund 11,27 → Kapitalwert des Nießbrauchs rund 383.000 €. Es verbleibt eine Einmalzahlung von überschlägig 466.000 €, zusätzlich zum mietfreien Wohnen im Wert von rund 2.830 € monatlich.
Unverbindliche Schätzung nach §14 BewG und Sterbetafel 2020/22 (DESTATIS). Das verbindliche Angebot hängt von Lage, Zustand, Mietwertgutachten und Investor ab.
Sechs anonymisierte Beispielsituationen zeigen, wie sich ein Nießbrauch an verschiedene Lebens- und Eigentumsverhältnisse anpassen lässt.
Eine alleinlebende Eigentümerin möchte ihre Altersvorsorge stärken, ohne ihre vertraute Wohnung aufzugeben. Der lebenslange Nießbrauch sichert die eigene Nutzung, während ein Teil des Immobilienwerts als Einmalzahlung verfügbar wird.
Entscheidend: Nießbrauchwert und gewünschte Liquiditätsreserve gemeinsam berechnen.
Ein Eigentümer bewohnt das Erdgeschoss und vermietet die obere Einheit. Der Nießbrauch wird auf das gesamte Haus bestellt, damit sowohl das Wohnen als auch die bestehenden und künftigen Mieteinnahmen bei ihm bleiben.
Entscheidend: Nutzungs- und Vermietungsrechte für beide Einheiten eindeutig festhalten.
Ein Ehepaar möchte zunächst im Haus bleiben, schließt aber einen späteren Umzug nicht aus. Durch den Nießbrauch kann das Haus nach dem Auszug vermietet und die Miete zur Finanzierung der neuen Wohnung genutzt werden.
Entscheidend: Vermietung, Verwaltung und mögliche Aufgabe des Rechts vorab regeln.
Eltern möchten das Eigentum frühzeitig weitergeben, ihre wirtschaftliche Nutzung aber behalten. Der vorbehaltene Nießbrauch schützt das Wohnen und verhindert, dass die laufende Nutzung bereits mit der Übertragung endet.
Entscheidend: Steuerliche und erbrechtliche Folgen unabhängig beraten lassen.
Ein Eigentümer überträgt das Gebäude, benötigt die Mieten aber weiterhin für seinen Lebensunterhalt. Der Nießbrauch umfasst deshalb Ertragsbezug, Verwaltung und klare Regeln für Neuvermietungen.
Entscheidend: Verwaltungsbefugnisse und größere Instandsetzungen präzise zuordnen.
Eine Eigentümerin plant vorsorglich für einen möglichen Pflegebedarf. Solange sie zuhause lebt, nutzt sie das Objekt selbst; bei einem Umzug kann sie es vermieten und die Einnahmen für ihre Versorgung einsetzen.
Entscheidend: Das Vermietungsrecht für einen späteren Auszug ausdrücklich erhalten.
Beispielhafte, anonymisierte Fallszenarien. Sie dienen der Orientierung und sind keine Kundenbewertungen.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Jede Beratung beginnt mit nüchternen Zahlen und nicht mit einem Versprechen: Was ist Ihre Immobilie wert, was ist Ihr Wohnenbleiben wert, was bleibt für Sie übrig? Gerhard Hahn führt diese Gespräche seit über drei Jahrzehnten selbst — kein Callcenter, kein wechselnder Ansprechpartner.
